去年哈市的房地产市场异常火爆，供需两旺，但“好景”不长，从去年年末开始，因开发商不断提价，房地产销售进入“量跌价涨”的怪圈，交易量大幅度下滑。一时间，在高价面前，老百姓选择了沉默和观望。

　　省统计局公布的数据显示，今年上半年，哈尔滨商品房均价由上年同期的2821元/平方米提高到4008元/平方米，提高了1177元/平方米，涨42.1%。而记者通过调查采访发现，去年7月哈市商品房销售量为4469套，而今年7月份为1722套，下降62%，有六成之多。下降幅度之大，与飞涨的房价同样令人咋舌。另外，一些楼盘从开盘至今虽然接连提价而销售情况却一塌糊涂，真正能够做到开盘即售罄的楼盘凤毛麟角。

　　1　房产市场现

　　“量跌价涨”怪圈

　　从去年年末以来，哈尔滨的房地产市场开始有些让人看不懂，虽然价格一涨再涨，可是买房的人数却急剧下降，进入一个“量跌价涨”的怪圈，交易量大幅下滑。

　　去年11月份，受国家宏观调控政策的影响，深圳、广州、上海等城市商品房和二手房成交量均有大幅降低，楼价已经开始下跌。在这股“寒流”的影响下，购房者的心态上发生了巨大的变化，哈尔滨新楼盘的销售现出“凉意”。哈市南岗区一家楼盘的销售经理告诉记者，去年七八月份，每天到该楼盘咨询的有三四十人，而进入去年11月份，每天只有六七个人前去看楼咨询价格。今年六七月份，前去看楼的人更少了。

　　据哈市相关部门今年年初针对哈市百姓购房需求进行的问卷调查显示，从去年年末至今年年初，哈市购房者的消费意愿正在下降。在参与调查的百姓中，百姓购房意愿提高者占33.6%，降低者占44.6%，无变化者为21.8%。受调查者普遍认为，日益加大的国家宏观调控力度和本埠不断增加的保障房将扭转近年来房价“只升不降”的发展趋势。

　　2　罕见“零交易”

　　让开发商恐惧

　　哈市房产住宅局网上房地产信息显示：去年12月2日哈尔滨入网商品房销售19套，销售面积1997.82平方米。其中，道里区销售1套，销售面积39平方米；南岗区销售9套，销售面积942平方米；松北区销售3套，销售面积487平方米；道外区销售5套，销售面积472平方米；香坊区销售1套，销售面积55平方米。而该天的日销售量创当时一段时间的销售新低，哈市各区商品房的销售量均为个位数。哈尔滨新楼盘的销售状况与当时的天气一样寒冷。

　　据哈市房产交易中心统计数字显示，今年1月，哈市新建商品住宅总销量为1518套，总面积169739平方米，平均日销量为49套，日销售面积5475平方米。而2月1日至18日，哈市新建商品住宅总销量为253套。扣除春节放假7天因素，剩余的11天中平均每天销量为23套，缩量明显。

　　2007年年末商品房销售的低迷，让更多的人把希望寄托在今年。但是进入今年后，从元旦后哈市各区更是走入了更加冷淡的行情。今年6月8日、9日和7月20日，当日入网商品房“零交易”，这在过去都是十分罕见的，也让众多楼盘的开发商感到十分恐惧。

　　3 销售旺季反走“下坡路”

　　此外，一串串的数字，更让越来越多的开发商感到不寒而栗。

　　记者从哈市房产住宅局了解到，去年6月，哈尔滨的商品房销量为3467套，7月份为4469套，8月份为3090套，而9月份更是达到了单月销售5566套，接下来的10月销售量为4621套，11月为3571套，12月为4522套。然而到了今年1月份，商品房的月销售量直线降为1972套，2月份入网销售1083套，3月份为2499套，4月份为1643套，5月份为1953套，6月份为1451套，7月为1722套。8月截至22日，入网销售1188套。

　　记者从哈市房产住宅局了解到，8月份的第一周，哈市商品房销量再次下降，成交量为439套。据哈市房产住宅局网上房地产最新公布的数字，8月第一周(4日至10日)，哈市商品房成交量为439套，比上周少了45套。这一周是哈市商品房成交量连续两周上涨之后下降的一周，只有松北区的成交套数和成交面积同时上涨，道里区成交套数只有少量上升。除此之外，其他区域的成交量全部下滑。哈市商品住宅成交量仍然维持“价升量缩”态势。从往年商品房销售规律来看，每年的7月和8月是商品房销售量逐步走高时期，到9月和10月达到巅峰。然而，今年哈市在经过了7月短暂的销量上升之后，8月第一周又呈现出下降态势。

　　4　销量下降专家剖析

　　哈市商品房交易为何从去年冬季开始出现如此冷淡的局面？哈市房产部门的专家分析认为，哈市的商品房尤其是新建商品房的销售季节性比较强，冬季原本就是房地产市场的销售淡季。进入冬季后，新建商品房普遍交付使用，买房人基本入户，以致购房者大幅减少。同时，圣诞节、元旦的到来也分散了购房者的精力。

　　专家认为，从去年国家出台一系列的宏观调控措施后，哈市的商品房市场就出现了销售由旺盛火爆向平静温和转变的态势。尤其在2007年下半年，广州等地的房地产出现降价后，哈市的房价也出现了降价的苗头。而传统购房者的心理普遍是“买涨不买落”，在这种心理的作用下，购房人更加减少。

　　此外，业内人士认为，国家去年年底前公布了房贷新政细则，新政细则中还增加了二套住房的购房成本，也是导致哈市增量、存量两级市场交易量下降的重要原因。哈市与北京、上海等大城市相比，大多数百姓购房以本地居民改善自身居住条件的需求为主，主要是以小换大、以旧换新，并不急于买房。而目前哈市的许多购房者普遍持观望态度，期望随着政策的调整使哈市楼市价格降下来，怕花高价买贵了；而卖房者则期望随着房源的减少，使哈市的楼市价格升上去。

　　记者同多名售楼经理交流的结果是，没有人认为哈尔滨的楼盘会降价，他们也在试探购房者的心理，试探到底有多少刚性需求的存在。供需博弈在悄无声息地进行，于是，有的高端产品、大户型产品，在某些特定日子，便推出了“买房赠礼品”的变相打折，开发商宁肯这样也不愿意让房价直接下降。正因为双方的这种观望态度，导致哈市商品房交易市场的冷淡。

　　有分析家指出，上海、广州、北京等一线城市房屋的降价和打折，实际上正在封杀二三线城市房价的上涨空间，这或许也是前几个月哈市房价缓慢平稳上涨的另一个因素。人们似乎期待着还要有什么有利政策出台，或者是去抢购某个新楼盘推出的中小户型。这样的心态使得人们总是在犹豫中看房，而不肯轻易出手。